K. është një qytetar, i cili kishte arritur marrëveshjen me një ndërtues në kryeqytet për blerjen e një apartamenti me kontratë porosie, në një objekt në ndërtim. Para nënshkrimit të kontratës së porosisë, ndërtuesi i bën të ditur se ai duhet të paguante edhe një kosto shtesë, prej afërsisht 1 mijë eurosh, për primin e sigurimit të përgjegjësisë së ndërtuesve.
Një kërkesë e tillë tingëllon qartësisht arbitrare: primi i sigurimit të përgjegjësisë së ndërtuesit është një kosto që ligji ia ngarkon ndërtuesit, për të siguruar blerësin ndaj dëmtimeve që prona mund të pësojë gjatë 10 viteve të ardhshme, për shkak të mosrespektimit të rregullave apo standardeve të kërkuara në procesin e ndërtimit. Një produkt sigurimi që duhet të mbrojë blerësit, në fakt është kthyer në një barrë shtesë për ta.
Noterët: Në 99% të rasteve, sigurimin e paguan blerësi
Noterët e pyetur nga revista “Monitor” konfirmojnë se, në pjesën dërrmuese të rasteve, polica e sigurimit të përgjegjësisë së ndërtimit paguhet nga blerësit e pasurive të paluajtshme. Ata shpjegojnë se kontrata e shitblerjes së pasurisë së paluajtshme nuk përmban dispozita që lidhen me policën e sigurimit të pronës dhe kjo është një çështje, e cila duhet të zgjidhet në marrëveshje mes palëve.
“Në momentin që regjistrojmë kontratën e shitblerjes në Kadastër, ne jemi të detyruar të bashkëngjasim edhe policën e sigurimit të përgjegjësisë së ndërtuesit. Nga praktika, na rezulton që ndërtuesit pagesën e kësaj police ua ngarkojnë blerësve, duke e konsideruar edhe atë si shpenzim të lidhur me regjistrimin e kontratës. Në kontratën e shitblerjes nuk përcaktohen referenca të posaçme lidhur me pagesën e primit të sigurimit për përgjegjësinë e ndërtuesit. Kjo është një çështje që zgjidhet mes palëve dhe ne nuk kemi tagër për t’u bërë arbitër lidhur me të” – shprehet për “Monitor” një nga noteret e Dhomës së Noterisë Tiranë.
Megjithëse VKM e vitit 2019 ngarkon ndërtuesit me detyrimin për të përballuar kostot e sigurimit të pronës nga përgjegjësitë e tyre gjatë procesit të ndërtimit, në praktikë ndërtuesit po ua përcjellin direkt këtë kosto blerësve. Por, transferimi direkt i kostove te blerësi mund të jetë vetëm maja e ajsbergut të problemeve, që lidhen me funksionimin e këtij produkti.
Sigurimi që erdhi pas tërmetit, por nuk të mbron nga tërmeti
Tërmetet e vitit 2019 shërbyen si shkas për të kujtuar qeverinë dhe rregullatorin lidhur me disa kërkesa të ligjit të vitit 2014 “Për planifikimin dhe zhvillimin e territorit”, që detyronte ndërtuesit të siguronin pronat e ndërtuara prej tyre, në favor të blerësve. Deri në vitin 2019, kërkesat e ligjit nuk ishin zbatuar, pikërisht për shkak të mungesës së akteve të nevojshme nënligjore.
Mbi bazën e ligjit në fjalë, në tetor 2019 u hartua Vendimi i Këshillit të Ministrave “Për sigurimin e ndërtimeve”, që përcaktonte bazën nënligjore për të bërë funksional detyrimin e përcaktuar në ligj. Në zbatim të këtij vendimi, Bordi i Autoritetit të Mbikëqyrjes Financiare miratoi në nëntor 2019 vendimin për “Elementet dhe kushtet e përgjithshme të kontratës së sigurimit të detyrueshëm në ndërtim”.
Sipas AMF-së, në bazë të kontratës së sigurimit për përgjegjësinë e ndërtuesit, shoqëria e sigurimit merr përsipër të dëmshpërblejë në favor të të siguruarit dëmet e ndodhura drejtpërdrejt në ndërtesë dhe dëmet ndaj të tretëve, të shkaktuara nga shembja tërësore ose pjesore e ndërtesës, ose kur ndërtesa paraqet rrezik të dukshëm shembjeje, ose defekte të tjera të rënda, që ndodhin si pasojë e problemeve të lidhura me tokën mbi të cilën është kryer ndërtimi, ose për shkak të një apo disa defekteve të ndërtimit.
Produkti nuk ofron mbrojtje për qytetarët e siguruar, në rast të dëmtimeve të ndodhura nga fatkeqësitë natyrore dhe ku nuk mund të provohet përgjegjësia e ndërtuesit, ndaj nuk duhet kuptuar si sigurim që të mbron nga katastrofat.
VKM-ja përcaktoi edhe nivelin e primit që ndërtuesit duhet të paguajnë për sigurimin e përgjegjësive. Limiti i përgjegjësisë së kontratës së sigurimit nuk duhet të jetë më i ulët se vlera totale e çmimit të shitjes së përcaktuar në kontratën e kalimit të pronësisë së pasurisë së paluajtshme, ndërsa tarifa vjetore e primit të sigurimit nuk mund të jetë më e ulët se 0.1% e limitit të përgjegjësisë. Në terma konkretë, nëse një pronë shitet me një çmim 100 mijë euro, ndërtuesi duhet të paguajë gjithsej 1 mijë euro për sigurimin e saj në një periudhë 10-vjeçare.
Por, sipas burimeve nga tregu, zbatimi i detyrimeve në drejtim të vlerës së primit të sigurimit ka dështuar. Megjithëse zyrtarisht primi mund të deklarohet sipas kërkesave ligjore, siç ndodh zakonisht në tregun shqiptar të sigurimeve, manovrat bëhen nëpërmjet komisioneve tejet të larta. Mbështetur në këto burime, për këtë produkt ka pasur raste kur komisionet kanë arritur deri në 80% të primit të shkruar bruto.
Kjo do të thotë se, për një prim sigurimi 1000 mijë euro, kompania përfiton vetëm 200 euro, ndërsa 800 euro ngelen si komision ndërmjetësimi: në praktikën e tregut shqiptar të sigurimeve, komisioni i lartë i ndërmjetësimit nënkupton, në pjesën më të madhe, ulje të çmimit dhe është instrument i konkurrencës në shitje. Por, duke qenë se ndërtuesit e kanë transferuar këtë detyrim te blerësi, nuk mund të përjashtohet që një pjesë e këtyre komisioneve të mëdha të shkojnë në favor të ndërtuesve.
Rreziku i lartë nga mungesa e risigurimit
Sipas kompanive dhe ekspertëve të tregut, sigurimi i përgjegjësisë së ndërtuesve po shndërrohet në një rrezik madhor për tregun e sigurimeve në Shqipëri, sepse shumica e kompanive nuk i risigurojnë përgjegjësitë e marra përsipër.
Ligji “Për veprimtarinë e sigurimit dhe risigurimit” përcakton se shoqëria e sigurimit është e detyruar të risigurojë në një shoqëri risigurimi pjesën e rreziqeve të siguruara, që tejkalojnë mbulimin maksimal prej 10% të vlerës së kapitalit të vet. Sigurimi i përgjegjësisë për mbulimin nga dëmtimi, ose shembja e një ndërtimi të ri, mund të arrijë shifra shumë të mëdha, që në thelb janë të ngjashme me ato të sigurimit nga katastrofat.
Nëse për shkak të përgjegjësive të ndërtuesit do të ndodhte shembja ose rreziku i shembjes së një objekti ose kompleksi objektesh, me nivelet ku kanë arritur çmimet e shitjes, sot vlera e dëmit mund të arrijë në dhjetëra milionë euro. Ndërkohë, mbështetur në të dhënat e pasqyrave financiare të kompanive, në qershor 2021, i gjithë kapitali i tregut të sigurimit të jo-jetës ishte 10.6 miliardë lekë, ose rreth 87 milionë euro. I llogaritur mbi këtë shumë, kapitali mesatar i një kompanie të sigurimit të jo-jetës në Shqipëri rezulton më pak se 11 milionë euro.
Në një prononcim për “Monitor”, kompania Sigal Uniqa Group Austria shprehet se rreziqet nga produkti i sigurimit të përgjegjësisë së ndërtuesit janë të larta dhe të papërballueshme për kompanitë shqiptare.
“Rreziqet janë të larta kur mendohet që Shqipëria është zonë me intensitet të lartë tërmetesh, rrëshqitjesh toke, përmbytjesh etj. Ekzistojnë ndërtime pa një supervizim të saktë, cilësi të dobët të materialeve të ndërtimit etj. Në rast se tregu vendas nuk gjen risigurues për të ndarë riskun, atëherë e kanë të pamundur përballimin e këtyre ngjarjeve” – thuhet në prononcimin e SIGAL për “Monitor”.
Lidhur me shkallën e risigurimit të këtij produkti, “Monitor” iu drejtua për informacion Autoritetit të Mbikëqyrjes Financiare. Në përgjigjen e tij, AMF nuk dha një informacion konkret lidhur me përqindjen e ndarjes së rreziqeve me risiguruesit, por u shpreh se rreziqet janë të ceduara në risigurim sipas kërkesave ligjore.
“Cedimi në risigurim kryhet në nivel portofoli. Kjo do të thotë që për një shoqëri të caktuar, të gjitha risqet e siguruara janë të ceduara në risigurim në bazë të kërkesave ligjore dhe ekspozimit specifik agregat të kësaj linje biznesi. Sipas marrëveshjeve specifike, dëmshpërblimi i mundshëm kryhet në përqindje të ndarjes së riskut, ose nëse dëmshpërblimi i mundshëm tejkalon nivelin e mbajtjes së përcaktuar në marrëveshje” – thuhet në përgjigjen e Autoritetit të Mbikëqyrjes Financiare.
Shkaqet pse risiguruesit po e refuzojnë produktin
Disa nga arsyet që risigurimi ka qenë i paaksesueshëm, lidhen kryesisht me konfuzionin që kanë shkaktuar te risiguruesit, kushtet aktuale në drejtim të terminologjisë dhe nivelit të përafrimit me praktikat ndërkombëtare. Burime nga tregu bëjnë të ditur, që risigurues prestigjiozë nuk janë të gatshëm të ofrojnë risigurim, deri sa kushtet e kësaj police të harmonizohen me praktikat ndërkombëtare dhe të jenë më të qarta.
Përveç disa aspekteve teknike, problemet më të rëndësishme për risiguruesit mbeten: përcaktimi i qartë i mbulimit dhe përfituesit, konfuzioni që krijohet nga shtimi i elementeve të kompensimit në rastin e tërmetit, të cilat si praktikë janë polica të veçanta, sepse shoqërohen edhe me kushte të tjera, pavarësisht se kjo policë e përjashton tërmetin. Probleme paraqiten edhe me modalitetet e dëmshpërblimit, afatet e trajtimit të dëmeve dhe faktin që polica ka shumë pak përjashtime, sidomos kur gjatë procesit të inspektimit teknik dalin probleme, etj.
Një aspekt tjetër i rëndësishëm është procesi i certifikimit teknik, nga ofrues të njohur ndërkombëtarisht, gjë që në kushtet e tregut vendas do të ishte relativisht e vështirë.
Këto janë vetëm disa nga arsyet që risiguruesit nuk kanë qenë të gatshëm të ofrojnë mbulim për tregun vendas dhe, për rrjedhojë, kanë rezultuar në tërheqjen e disa operatorëve nga ofrimi i këtij produkti me rrezik të lartë.
Ndërtuesit: Na kërkohet sigurim edhe për ndërtimet mbi 10 vjet
Të kontaktuar nga “Monitor”, ndërtuesit nuk pranojnë që si rregull çmimi i policës së sigurimit i transferohet direkt blerësit. Ndërtuesi Hajredin Fratari shprehet se kjo është një kosto që zakonisht përballohet nga ndërtuesi dhe deri tani nuk është reflektuar në çmimin final të shitjes. Gjithashtu, sipas tij, VKM që rregullon këtë çështje ka nevojë për qartësime, sidomos lidhur me problemin e ndërtimeve më të vjetra se 10 vjet. Kadastra aktualisht kërkon sigurimin e përgjegjësisë edhe në shitjen e ndërtimeve që janë më të vjetra se 10 vjet.
“Ne mund të shesim sot edhe apartamente që i kemi ndërtuar më shumë se 10 vite më parë. Siç e kuptojmë ne VKM-në që rregullon këtë çështje, ndërtuesit duhet t’i sigurojnë objektet deri në 10 vjet pas përfundimit të ndërtimit. Në praktikë, institucionet e tjera nuk e interpretojnë kështu bazën ligjore. Edhe për apartamente që janë më të vjetra se 10 vjet, Kadastra na kërkon detyrimisht policën e sigurimit të përgjegjësisë, ose në rast të kundërt, nuk e regjistron kalimin e pronësisë” – thotë z. Fratari.
Një problem tjetër që z. Fratari evidenton është rasti specifik i kredive që shiten me kredi bankare. Zakonisht, në këto raste, banka mban si kolateral pronën që financohet. Megjithëse për një afat 10-vjeçar, prona është e siguruar nga ndërtuesi, blerësit i kërkohet edhe një sigurim tjetër i pronës në favor të bankës. Z. Fratari mendon se, të paktën për 10 vitet e para, kjo krijon një mbivendosje të panevojshme të dy kontratave të sigurimit dhe kosto të dyfishtë për ndërtuesin dhe blerësin.
Bankierët e pyetur nga “Monitor”, megjithatë, shprehen se dy policat e sigurimit nuk mbulojnë të njëjtat përgjegjësi. Sipas tyre, kontrata e sigurimit të pronës së lënë si kolateral mbulon dëmet e mundshme dhe nga zjarri dhe fatkeqësitë natyrore, ndërsa kontrata e sigurimit që duhet të ofrojë ndërtuesi siguron vetëm dëmet që mund të rrjedhin nga përgjegjësitë e tij.
Përfitimi nga polica e sigurimit të kolateralit parashikohet në mënyrë eksplicite në favor të bankës, të paktën deri në shumën e detyrimit të kredisë. Polica e sigurimit të përgjegjësisë së ndërtuesit shkon në favor të blerësit. Bankierët mendojnë se, në rast të ndodhjes së ngjarjes së sigurimit, banka nuk do të kishte mbrojtje të mjaftueshme ligjore vetëm nga sigurimi i përgjegjësisë së ndërtuesit.
Tregu dominohet nga Albsig
Sipas të dhënave nga Autoriteti i Mbikëqyrjes Financiare, për nëntë muajt e parë të vitit 2021, janë lidhur rreth 5900 kontrata të sigurimit të përgjegjësisë së ndërtuesit, për një vlerë totale të primeve të shkruara bruto prej 379 milionë lekësh.
Sipas vlerës së primeve të shkruara bruto, ky produkt dominohet nga kompania Albsig, me 53% të primeve të shkruara bruto, e ndjekur nga Sigal Uniqa Group Austria, me afërsisht 19%, Atlantik me 10%, Eurosig me 8% dhe Insig, me 7%. Kompanitë e tjera kanë një peshë të papërfillshme në treg. Vlen të theksohet se dy kompanitë e Vienna Insurance Group, Intersig dhe Sigma-Interalbanian, kanë ekspozime shumë të vogla në këtë produkt, me më pak se 2% të tregut të marra së bashku.
Për vitin e kaluar, primet e shkruara bruto nga ky produkt arritën vlerën e 485 milionë lekëve, për rreth 6900 kontrata sigurimi gjithsej. Në vija të përgjithshme, kompanitë që kishin pjesën kryesore të tregut për këtë produkt ishin të njëjtat edhe vitin e kaluar. Deri më sot, AMF nuk raporton dëme të ndodhura në këtë produkt.
Arsyeja kryesore pse disa kompani po e shmangin pjesërisht sigurimin e përgjegjësisë së ndërtuesit janë vështirësitë për ta risiguruar atë, edhe për shkak të disa paqartësive në kushtet e produktit./Monitor
